Κατασκευαστικές επιχειρήσεις: Λογιστική παρακολούθηση και φορολόγηση

   18 Φεβρουαρίου, 2022

Η έμπειρη λογιστική ομάδα της OPEX σας αναγράφει τα παρακάτω που αφορούν τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις!

1. Τήρηση απλογραφικών βιβλίων

Εντάχθηκαν στα απλογραφικά βιβλία από την 1.1.2014 οι οικοδομικές επιχειρήσεις εφ’ όσον ο τζίρος τους κατά την προηγούμενη, κάθε φορά, χρονιά ήταν κάτω του 1.500.000€ (αφορά τις Ο.Ε,  Ε.Ε, Κοινοπραξίες και ατομικές επιχειρήσεις)

  • Αποτέλεσμα-κέρδος με τα απλογραφικά βιβλία

Πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών (με απλογραφικά βιβλία)

– Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% (άρθρο 34 παρ. 3 του Ν. 2238/1994) για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων-τελειωμένων ιδιοκτησιών (πωλήσεις πριν ή και μετά την 1/1/2014)

– Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα λογιστικά κέρδη τους για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών μετά την 1/1/2014   (για πωλήσεις μέχρι και την χρήση 2013 φορολογούντο στα τεκμαρτά τους κέρδη)

Πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών (με απλογραφικά βιβλία)

– Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους με συντελεστή καθαρού κέρδους 20% (άρθρο 34 παρ. 3 του Ν. 2238/1994)

– Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με τα τεκμαρτά κέρδη τους για τις πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών μέχρι και την χρήση 2013

– Όσες επιχειρήσεις τηρούν απλογραφικά βιβλία και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά  την 1/1/2006 θα φορολογούνται με το μικτό σύστημα (τεκμαρτά κέρδη με συντελεστή 20% για πωλήσεις κατά την περίοδο της κατασκευής) και  με εκκαθάριση με λογιστικά κέρδη κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής τους μετά την 1/1/2014

2. Τήρηση διπλογραφικών βιβλίων

Εντάχθηκαν στα διπλογραφικά βιβλία από την 1.1.2014 οι οικοδομικές επιχειρήσεις στις οποίες ο τζίρος κατά την προηγούμενη, κάθε φορά, χρονιά ήταν πάνω από  1.500.000€ (αφορά τις Ο.Ε,  Ε.Ε, Κοινοπραξίες και ατομικές επιχειρήσεις) και τηρούν διπλογραφικά βιβλία.

Διπλογραφικά βιβλία τηρούν υποχρεωτικά και οι Α.Ε., Ε.Π.Ε, Ι.Κ.Ε. ανεξάρτητα από το ύψος του τζίρου τους

  • Αποτέλεσμα-κέρδος με τα διπλογραφικά βιβλία

Πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών (με διπλογραφικά βιβλία)

– Οι  οικοδομικές επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, (Α.Ε., ΕΠΕ, και εταιρείες ΟΕ, ΕΕ, κοινοπραξίες, ατομικές με τζίρο άνω του 1.500.000€) για τις πωλήσεις ολοκληρωμένων ιδιοκτησιών φορολογούνται με βάσει τα λογιστικά τους κέρδη (έσοδα μείον έξοδα)

Πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών (με διπλογραφικά βιβλία)

– Για πωλήσεις ημιτελών ιδιοκτησιών φορολογούνται με το μικτό σύστημα (προσωρινά – τεκμαρτά κέρδη με συντελεστή 20% για πωλήσεις κατά την περίοδο της κατασκευής) και  με εκκαθάριση με λογιστικά κέρδη κατά την ολοκλήρωση της κατασκευής τους (οικοδομική άδεια μετά την 1/1/2006). Υποβάλλουν φορολογική δήλωση κάθε χρόνο και καταβάλλουν τον φόρο που αναλογεί στα τεκμαρτά κέρδη του χρόνου αυτού.

3. Το λογιστικό αποτέλεσμα

Λογιστικά κέρδη

Με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων, εφαρμόζονται για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά.

Δηλαδή για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 (ισχύς ν. 4172/2013) και μετά, οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά.

4. Το τεκμαρτό αποτέλεσμα

Για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005, εφαρμόζονται οι προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 34 παρ. 2 του Ν. 2238/1994.Τα εργολαβικά συμβόλαια της 25/11/2005. Οι ανωτέρω οικοδομές εξακολουθούν να φορολογούνται με τον τεκμαρτό προσδιορισμό του άρθρου 34 του ν.2238/1994, καθόσον για αυτές δεν υπήρχε υποχρέωση προσδιορισμού του κόστους ανέγερσης κατά οικοδομή και δεν απαιτείται συλλογή των στοιχείων κόστους δηλαδή για τις δαπάνες ανέγερσης για κάθε οικοδομή.

(Το λογιστικό αποτέλεσμα δεν εξάγεται για τις οικοδομές που σύμφωνα με την παράγραφο 2 της 1024543/1717/389/Α0014/ΠΟΛ.1038/9.3.2006 Απόφασης, εξαιρέθηκαν από την εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α. (ν. 2859/2000), εφόσον είχαν καταθέσει πλήρη φάκελο στην πολεοδομία για την έκδοση ή την αναθεώρηση της άδειας και είχε υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής μέχρι την 25.11.2005, έστω και αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1.1.2006)

 

Επισημαίνεται  ότι ο τεκμαρτός τρόπος προσδιορισμού των κερδών των οικοδομικών επιχειρήσεων αρχικά ίσχυε  μόνο για τις ατομικές επιχειρήσεις και τους υπόχρεους της παραγράφου 4 του άρθρου 2 του ν. 2238/1994 (Ο.Ε., Ε.Ε. κλπ) στους οποίους ΔΕΝ συμμετέχουν νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ, (ΑΕ, ΕΠΕ κ.λ.π.), καθόσον με τις διατάξεις της παρ.12 του άρθρου 105 του ίδιου Κώδικα,, επεκτάθηκε ο λογιστικός τρόπος προσδιορισμού των καθαρών κερδών που είχε θεσπιστεί με τις διατάξεις της παρ.7 του άρθρου 7 του ν.2940/2001 για τα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 του ΚΦΕ καθώς και για τις κοινοπραξίες στις οποίες συμμετέχουν, σε όλους ανεξαιρέτως τους υπόχρεους της παρ.4 του άρθρου 2 του Κ.Φ.Ε στους οποίους συμμετέχουν τα πιο πάνω νομικά πρόσωπα. Ίσχυσε κατ αρχήν μέχρι την 31/12/2013.

5. Οι ατομικές οικοδομικές επιχειρήσεις

Ειδικά, για τις ατομικές οικοδομικές επιχειρήσεις, όπου μέχρι 31.12.2013 ίσχυαν οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994, επισημαίνονται τα εξής: Με βάση τη μεταβατική διάταξη της παρ. 23 του άρθρου 72 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του Κώδικα για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά. Δηλαδή, για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 και μετά οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά, ενώ για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005 εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994.

6. Εκμετάλλευση της ανεγειρόμενης οικοδομής από την ίδια την οικοδομική επιχείρηση.

Επισημαίνεται, ότι οι οικοδομικές επιχειρήσεις που ανεγείρουν οικοδομές προς πώληση όταν μετά την ανέγερση τους, επακολουθήσει εκμετάλλευση της οικοδομής με οποιοδήποτε τρόπο, όπως εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση κλπ., τότε τα εν λόγω ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του ενσώματου πάγιου στοιχείου της επιχείρησης, σε αντιδιαστολή με τα εμπορεύσιμα στοιχεία αυτής, οπότε κατά την πώληση αυτών η επιχείρηση αποκτά εισόδημα που προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση λογιστικά και φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα του χρόνου έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

7. Στο φορολογικό (λογιστικό) αποτέλεσμα ποιο έσοδο παίρνουμε: την αντικειμενική αξία ή το πραγματικό αντίτιμο που κατέβαλε ο αγοραστής;

Ως έσοδο από την πώληση ακινήτων προκειμένου για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αποτελεσμάτων λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό αντίτιμο που αναγράφεται στη σύμβαση μεταβίβασης και όχι η αντικειμενική αξία αυτών (ΔΕΑΦ Β 1083058 ΕΞ 2015/18.6.2015 έγγραφο).

8. Έσοδο πριν την αποπεράτωση του ακινήτου (ΗΜΙΤΕΛΟΥΣ)

Το «έσοδο» που αποκτούν οι οικοδομικές επιχειρήσεις από πώληση ακινήτων (προσύμφωνο, σύνταξη οριστικού συμβολαίου) πριν την αποπεράτωσή τους θα καταχωρηθεί στο έτος που αυτό καθίσταται δεδουλευμένο, δηλαδή στο έτος ολοκλήρωσης και παράδοσης του ακινήτου προκειμένου να αντιστοιχηθεί με το πραγματοποιούμενο κόστος.

9. Χρόνος απόκτησης των ακαθαρίστων εσόδων ,

των οικοδομικών επιχειρήσεων, είναι η ημέρα σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, ή η ημέρα κατά την οποία συμπληρώνονται 2 έτη από την σύνταξη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, χωρίς να έχει συνταχθεί οριστικό συμβόλαιο στο πιο πάνω χρονικό διάστημα. Ειδικά στις περιπτώσεις που υπογράφεται προσύμφωνο με τον όρο της αυτοσύμβασης σύμφωνα με το άρθρο 235 του Αστικού Κώδικα και εφόσον καταβάλλεται ολόκληρο το τίμημα και παραδίδεται η νομή του ακινήτου, χρόνος απόκτησης του ακαθαρίστου εσόδου, θεωρείται η ημέρα υπογραφής του προσύμφωνου αυτού.

10. Λυόμενα και προκατασκευασμένα

Με τις διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της παρ. 2 του νέου άρθρου 34 του ν 2238/1994 προβλέπεται ότι οι διατάξεις του άρθρου αυτού δεν έχουν εφαρμογή στις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την ανέγερση κτιριακών εγκαταστάσεων με λυόμενα ή προκατασκευασμένα στοιχεία κι επομένως το καθαρό εισόδημα των εν λόγω επιχειρήσεων προσδιορίζεται με τις γενικές διατάξεις ανεξάρτητα από τη νομική μορφή με την οποία λειτουργούν (ατομική επιχείρηση, προσωπική εταιρεία κλπ) και την κατηγορία των τηρούμενων βιβλίων.

Εγγραφείτε στο op-ex.com.gr για την άμεση λογιστική σας υποστήριξη απο την έμπειρη ομάδα μας!